Photo: Canva Pro
22. فبراير 2024

أيهما أفضل في ألمانيا.. استئجار البيت أم امتلاكه؟

أقل من نصف الألمان يمتلكون منزلهم الخاص وفقاً لإحصائيات عام 2022. أما الراغبين بامتلاك منزل، فتشير الاستطلاعات إلى أن ما يقرب من 3 أرباع المستأجرين عبّروا عن رغبتهم بشراء منزل خاص بهم. وفي استطلاع للرأي أجراها المعهد الاقتصادي الألماني ومعهد ألينسباخ للديموغرافية والاستشارة نيابة عن بنوك شباردا، رأى أغلبية المشاركين الذين يزيد عددهم عن 1000 شخص أن شراء عقار يستحق المجازفة!

تأمين مستوى المعيشة في مرحلة الشيخوخة

يلعب موضوع توفير التقاعد على وجه الخصوص دوراً مهماً للعديد من الأشخاص عند التفكير في إمكانية شراء العقارات. من أجل الحفاظ على مستوى المعيشة ما قبل التقاعد. حتى في التقاعد، أصبح توفير المعاش التقاعدي الخاص، إلى جانب توفير المعاش التقاعدي للشركة والمعاش القانوني، ذا أهمية متزايدة؛ لأن المعاش القانوني أقل بكثير من الراتب الأخير.

ويبلغ مستوى المعاشات التقاعدية في ألمانيا حالياً حوالي 50% من متوسط الدخل. ويمكن لأي شخص يقدم مخصصات خاصة للشيخوخة أن يفعل ذلك من خلال صناديق الاستثمار المتداولة أو من خلال العقارات. والفكرة هي أنه يمكنك في نهاية المطاف أن تعيش بدون إيجار بمنزلك الخاص في شيخوختك. وبالنسبة للعديد من المستأجرين، يُطرح السؤال التالي: هل ينبغي استخدام أموال الإيجار لسداد قرض عقاري تحقيقاً للشعار “أفضل سداد 1000 يورو شهرياً للحصول على قرض بدلاً من تحويل 1000 يورو إلى مالك العقار شهرياً وبالنهاية لن يكون ملكاً لي”. لكن هل هذا الافتراض صحيح فعلياً؟

من أفضل في حال التقاعد: المالكون أم المستأجرون؟

هذا السؤال كان موضوعاً للبحث في دراسة أجراها معهد الأبحاث إمبيريكا في عام 2022. وكانت نتائج الدراسة التي أُجريت على الأشخاص الذين تتراوح أعمارهم بين 50 و59 عاماً والذين يتراوح دخلهم الصافي بين 1700 و2300 يورو واضحة جداً. وكان لدى المالكين أكثر من 5 أضعاف صافي ثروة المستأجرين، والذي يبلغ 35 ألف يورو، في حين كان لدى أصحاب المنازل 190 ألف يورو، بالإضافة إلى ذلك، كان أصحاب المنازل متقدمين على المستأجرين بما يخص الأصول المالية أي ما كان موجوداً في الحساب وليس في العقار.

طريقة إيجابية للتوفير والادخار

وحتى لوكان ينبغي النظر إلى هذه الأرقام بحذر؛ كونها تعكس الحالات التي كان فيها شراء العقار ناجحاً. فإن أحد الأسباب التي تجعل المالكين غالباً ما يصبحون أكثر ثراء في سن الشيخوخة هو أن سداد قرض المنزل يتطلب الكثير من الالتزام والانضباط. فالقرض العقاري هو نوع من عقد الادخار الإلزامي الإيجابي، والخوف من قيام البنك باستعادة المنزل الذي تم بناؤه أو شراؤه حديثاً هو دافع كبير “لتوفير” ما يكفي لسداد القرض. إذ يتعين على أصحاب المنازل سداد أقساط قروضهم للبنك شهرياً. بالتالي، فهم على استعداد لتقديم التضحيات وإيلاء المزيد من الاهتمام للأسعار عندما يتعلق الأمر بنفقاتهم.

الإيجار لا يمكن مقارنته بقسط القرض

وسطياً يمكن للمالكين أن يحتفظوا بثروة أكبر من المستأجرين في سن الشيخوخة. لكن المقارنة بين الإيجار الشهري وقسط القرض للبنك “معيبة”؛ إذ يفترض أن العبء الشهري على المستأجر هو نفس العبء الشهري على المالك. ومن أجل التوصل إلى مقارنة صحيحة بين المستأجر والمشتري، لا بد من إدراج جميع التكاليف المترتبة على صاحب المنزل. فمن ناحية يدفع المستأجرون الإيجار، الذي لا يسهم في ثروتهم، ولكن من ناحية أخرى، لا يتحملون أية مخاطر وفقاً لنيلز ناوهاوزر من مركز حماية المستهلكين في بادن فورتمبيرغ. فإذا انكسر شيء ما، أو كان بحاجة إلى إصلاح أو صيانة، فإن المستأجر لا يدفع ثمنه. من ناحية أخرى يتعين على المالك أن يحسب على المدى الطويل “أن العقار السكني بأكمله سيتعرض للخراب خلال 50 عاماً” كما يقول ناوهاوزر!

تكاليف الصيانة حسب الحالة أو الحجم

ومن أجل الحفاظ على قيمة الممتلكات الخاصة بك، يجب تخصيص الأموال لتكاليف التجديد والصيانة بالإضافة إلى قسط القرض الشهري. ويتوقع ناوهاوزر من حماية المستهلك ان هذه التكاليف تساوي قرابة 2% من قيمة المبنى سنوياً. فبالنسبة لعقار بقيمة 400 ألف يورو، يعني ذلك 8000 يورو سنوياً أو قرابة 670 يورو شهرياً، وهو المبلغ الواجب توفيره.

فيما تستند التقديرات الأخرى إلى قيم مثل المتر المربع أو العمر، وبالتالي لا يمكن مقارنة الإيجار مباشرة بمعدل القرض، على الأرجح مع مدفوعات الفائدة بما في ذلك تكاليف الاقتناء والصيانة وجميع التكاليف المستمرة الأخرى. في نهاية المطاف، لا تذهب مدفوعات الفائدة إلى مخصصات التقاعد، بل إلى البنك. وتكاليف الصيانة، التي لا تعمل على زيادة القيمة، بل على صيانة العقار، تذهب إلى التجار أو شركات التأمين مثلاً.

الحماية من الطرد

بالإضافة إلى التوفير من أجل التقاعد، يعد الأمان أيضاً سبباً مهماً للعديد من الأشخاص لامتلاك منزلهم الخاص. فليس لديهم سبب للقلق بشأن ما إذا كان سيتم إخلاء شقتهم للاستخدام الشخصي. وتقدر جمعية المستأجرين الألمان – لا يوجد أرقام رسمية- عدد حالات إنهاء الإيجارات بسبب الاستخدام الشخصي للشقق المستأجرة بما لا يقل عن 80 ألف حالة سنوياً. إلا أن هذا رقم صغير عندما نأخذ في الاعتبار أن هناك أكثر من 40 مليون شقة في ألمانيا. واحتمال إنهاء عقد الإيجار أقل بكثير من 1%. لكن خطر إنهاء العقد دائم على عكس الأمان الذي يشعر فيه مالك المنزل!